Las fincas sin planos y qué hacer

No es costumbre ver casos de fincas constituidas en el Registro Público que carezcan de un plano aprobado que las describa. Cuando ello sucede, por lo general se debe a la fecha de nacimiento de dicha finca, a su antigüedad, tiempos aquellos en que las normas lo permitían. Esto puede no representar ningún problema si se goza de la propiedad sin ninguna perturbación. Tampoco lo será si no se pretende realizar alguna segregación del terreno.

Pero hay veces en que la curiosidad se apodera de nosotros. Es cuando deseamos saber cuáles son o cómo están ubicados nuestros verdaderos linderos y de cuánto es realmente la cabida superficiaria. En ocasiones, las referencias que se tienen de esos linderos están relacionadas con elementos naturales (como ríos, quebradas, caminos, baldíos nacionales) que pudieran haber cambiado a lo largo del tiempo.

También la urgencia de traspasar una parte del terreno nos haría ver la necesidad de dotar de un plano aprobado a la finca madre de la que se es propietario y de la cual se quisiera segregar. Una finca sin plano aprobado tiene el inconveniente de que el plano de segregación sería rechazado. Por tanto, para lograr la venta, la donación, la prescripción, la permuta, etc., antes es inevitable dotar de plano a la finca madre.

Y en no pocos casos, los conflictos vecinales nos sacan de la tranquilidad y nos obligan a investigar las razones que llevan a otras personas a disputarnos desde metros hasta hectáreas de tierras. Con la información obtenida, se podría, a nivel administrativo o judicial, defender mejor la propiedad o reconocer circunstancias catastrales que podrían pacificar a las partes.

Cualquiera que sea el motivo, lo ideal es que toda propiedad inscrita en el Registro Público cuente con su plano debidamente aprobado. Y al decir esto, incluimos a aquellas fincas que nacieron sin plano, pero con la descripción del polígono representada en la escritura pública donde consta el título que la hizo nacer. Esto aumentaría nuestra seguridad jurídica acerca del terreno del que se es dueño.

Muchas personas piensan que con el solo hecho de tener una escritura pública inscrita en el Registro Público, la certeza de sus datos como propietario alcanza el cien porciento. Con relación a estas fincas antiguas, nacidas sin plano, podríamos sorprendernos de las inconsistencias con la realidad, que bien podrían ser leves (por tanto, remediables) o complejas técnicas y legalmente. Recuérdese que la propiedad inmueble tiene, antes de nacer como finca o folio real, datos geométricos y geodésicos (geográfico, en términos más simples) que permite distinguirla del resto de los terrenos, es decir, nos aproxima con cierta exactitud a su ubicación y posicionamiento geográfico. Esos datos técnicos, con su justificación y procedimiento jurídico, no se producen en el Registro Público, sino en una entidad gubernamental de naturaleza catastral, o sea, hoy día, la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI).

Dependiendo del fin que se persiga, habrá un procedimiento determinado para lograr ese plano aprobado en dicha institución. De este modo, aseguraríamos tener el título de propiedad inscrito, que nos identificaría como los propietarios indiscutibles, y el plano aprobado, que identificará con claridad geográfica al terreno.

En Panama Property Law contamos con los profesionales del derecho que le podrán orientar acerca de cualquiera de estas preocupaciones, y representarlo legalmente, en caso de que las normas jurídicas así lo exijan. Puede contactarnos con toda confianza, que estamos a su disposición.