¿Por qué no puedo segregar por mi mismo mi cuota parte de una finca?
Esta es una pregunta que muchos se hacen cuando comparten una cuota parte de una propiedad inmueble. La respuesta rápida es que la propiedad es de todos en copropiedad, es decir, no es propietario exclusivo, por lo que se necesita la voluntad de todos para proceder con segregación. Si esta voluntad ocurre, no hay mayor problema. El tema se presenta cuando existe algún rechazo o imposibilidad física o jurídica de alguno o todos de los otros propietarios. Situación similar acontece cuando se trata de una herencia.
La fórmula para solucionarlo pasa por conducto de un juez, cuando ya no hay otro remedio.
La división de bien común o partición de herencia es un proceso judicial que se realiza cuando existe un bien inmueble (finca) que pertenece a más de una persona denominados copropietarios, coherederos o comuneros, y que no desean continuar siéndolo, o al menos uno de ellos.
De acuerdo con nuestra ley, ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión, por tanto, pueden ejecutar por cuenta propia la partición o solicitar a un juez la división del bien o su venta.
Usualmente la “indivisión” de un bien tiene su origen en un proceso de sucesión donde el difunto otorgó testamento, pero no indicó cómo se distribuiría la propiedad entre los herederos, o bien, no existe un testamento y el juez simplemente adjudicó la finca como un todo entre los herederos declarados. También puede ocurrir cuando los padres hacen donaciones a los hijos por igual o cuando una persona adquiere junto con otra un mismo bien mediante compraventa.
Cuando esto ocurre, los copropietarios en indivisión pueden, si logran ponerse de acuerdo y si el bien es susceptible de división sin desmejorar su valor, proceder amigablemente a dividir la finca mediante la elaboración de planos de segregación que deberán pasar por las entidades encargadas de su aprobación y luego suscribir las escrituras correspondientes para traspasar la porción o porciones de la propiedad a cada uno de ellos, distribuyéndolas según el acuerdo alcanzado.
En caso que los copropietarios o coherederos no estén de acuerdo, ya sea en dividir la propiedad o en la forma en que se propone la división, cualquiera de ellos puede solicitar la partición correspondiente mediante un proceso que se realiza ante los jueces de circuito del lugar donde se encuentre ubicada la propiedad.
Durante el juicio de partición, se avaluarán las mejoras que cualquiera de los copropietarios tengan sobre la finca y el juez dispondrá lo necesario para que se le reconozca dicho valor en caso que queden ubicadas fuera del área asignada a dicho copropietario.
Es importante señalar que, aun cuando una finca se mantenga en estado de indivisión, cualquier copropietario podrá vender su “cuota-parte”, que no es más que la porción de la finca que le corresponde como resultado de dividir el todo entre el total de copropietarios. Cuando esto ocurre, el copropietario-vendedor pierde sus derechos con relación al inmueble y, a su vez, el comprador adquiere la condición de copropietario con todos los derechos que ello implica. La venta de una cuota-parte de una finca a un tercero no requiere la anuencia de los demás copropietarios y se formaliza de manera usual. Cuando existe renuencia o cuando hay ausencia, entre otros, de uno o más de los demás propietarios, será necesario siempre pedirlo a un juez.
Si necesita mayor información sobre este proceso o cualquier otro relacionado con bienes inmuebles, no dude en contactarnos, que conocemos cómo lograr ese objetivo de partición y división de bien común.
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